認識產權
購買房地產，產權的具名方式是一項不可避免的決定，但大多數人都不大清楚各種產權擁有方式的分別，本文為您詳細講解。
「互繼共有權」JOINT TENANCY
與其他人(包括配偶)一同擁有房地產，需要選擇一個擁有權方式，這個方式對操作、稅務與及將來遺產承繼都有影響。
最簡單和流行的擁有方式，是俗稱為「生死契」的「互繼共有權」(JOINT TENANCY)，其特點是二人或以上共同擁有全部產權，互相有自動承繼權，即甲乙兩人共有，每個人算是擁有一半產權，甲去世後自動由乙全部承繼。請注意，即使甲在遺囑上訂明其擁有權由丙繼承，也是沒有效力的，因為必定是由乙以共有人(JOINT TENANT)身份承繼。假如物業由多位共有人擁有，最「長命」的一位將擁有全部產權。
「互繼共有權」的好處是簡便，承繼時無需通過法庭認證(PROBATE)，只要到郡記錄處去登記一份宣誓書(AFFIDAVIT)便可以了。不過，在稅務上「互繼共有權」有一個重大的弱點，與產業的「成本提升」有關。「成本提升」是在其中擁有人死亡後，稅例容許產業成本(COST BASIS)增加至死亡日之市場價值，對減低將來賣出時的「資金贈值收入」有直接作用。可惜，以「互繼共有權」擁有房地產，只有死者那一部份成本獲得「成本提升」，而不是整個物業的成本獲得提升。
部份「成本提升」有何壞處呢？對夫婦來說，有其他產權擁有方式，可以給予全部「成本提升」，相比之下，部份「成本提升」便相形見拙了。這個壞處在一些許久以前低價購買，如今已經大幅度增值的物業上更明顯，請看以下例子﹕
夫婦多年前買下一棟自住物業，成本只是十萬元，如今市值八十萬元，即增了值七十萬元。以「互繼共有權」方式擁有，配偶中第一人去世後，成本的一半獲得提升，「新成本」為45萬元(死者40萬元加未亡人5萬元)，假如未亡人在配偶過身那年以80萬元賣出，賺了35萬，還可以有50萬資金增值免稅額無需繳稅，可是，假如未亡人不在配偶過身當年賣出，便只有自身25萬免稅額，10萬元資金增值便要付稅。假如這對夫婦獲得全部成本提升，即在配偶過身後，該物業「新成本」增加為80萬，未亡人以後賣屋，市場價值即使增加至100萬元，也無需繳納任何稅款。
既然「互繼共有權」是由超過一人共同擁有，其中一位共有人可否以自行決定出售物業呢？答案是﹕不可以的。由於產權是由共有人一同擁有，通常要每一位共有人都同意，物業才能出售。假如其中一位共有人不合理地拒絕其他共有人出售物業的要求，便只有找律師到法庭進行「分隔訴訟」(PARTITION LAWSUIT)，去迫使共有人出售。
其中一位產權共有人可否私自出售或轉移屬於他自己的產權呢？答案是﹕可以的。共有人可以擅自(甚至靜靜地) 轉換屬於他的產權，不必其他共有人同意。不過，一旦其中一位共有人轉移了產權，該物業的產權擁有方式不再是「互繼共有權」，而是自動變為另一種稱為「分別共有權」(TENANCY IN COMMON)方式，至此共同業主亦不再有自動繼承權，亦不能避免認證，舉例如下﹕
甲乙兩人本來以「互繼共有權」方式擁有物業，甲私下將自己產權轉移給丙，沒有通知乙。甲去世後，乙以為可以自動承繼物業產權，那時才發覺產權已經由「互繼共有權」變為「分別共有權」，乙不單不能自動承繼全部產權，還要與他可能不認識的丙成為「分別共有人」。
夫婦擁有產權方式
許多夫婦購買房地產時，都是用「互繼共有權」方式擁有，其實還有其他更有利的方式。「互繼共有權」的短處是物業成本只獲得部份「成本提升」，將來可能為未亡人帶來龐大的稅款。夫婦假如未有設立生前信托，最佳的擁有物業權方式，是COMMUNITY PROPERTY WITH RIGHT OF SURVIVORSHIP。這種產權方式只有夫婦可以使用，它集合了「互繼共有權」自動承繼與無需認證的好處，卻免除「部份成本提升」的壞處。換句話說，對沒有設立生前信托的夫婦，使用這種產權擁有方式最為理想，尤其是投資物業，在稅務上的優惠更可觀。
假如物業擁有人不是夫婦，而是兄弟姐妹甚至朋友合夥人，便不能以COMMUNITY PROPERTY 方式擁有產權；除了「互繼共有權」之外，還可以選擇「分別共有權」(TENANCY IN COMMON)。這種方式的特點，是擁有人各自擁有和控制屬於自己的產權，該產權不一定要與其他擁有人平分，例如，甲可以擁有兩成，乙擁有五成，丙擁有三成。甲完全操控自己擁有的兩成產權，不單可以自行出售，將來過身後不會自動由乙和丙承繼，而是按本身遺產指示去決定承繼權。對一般非夫婦的共同投資者來說，「分別共有權」往往比「互繼共有權」更合適。
但「分別共有權」是不能避免認證的，除非共有權本身是以生前信托人名義擁有。按以上例子，假如甲已經成立生前信托，並且屬於甲的兩成產權是以信托人身份擁有，甲過身後，該兩成產權便按生前信托條款辦理，不必認證。可是，假如甲沒有成立生前信托（即使已經設立遺囑），或者成立了信托卻沒有以信托人身份擁有產權，卻由自己直接擁有，將來仍要通過認證才可由後人承繼。
「分別共有權」由於每個擁有人分別控制自己的擁有權，其中一人過身，對其他擁有人的產權及成本價值沒有影響。但他本人所擁有的產權，由後人承繼後，便會升到死亡時之市場價值，故「分別共有權」擁有人各自有不同的成本，互相不受影響。
即使「分別共有權」由共有人各自操控自己產權，也免不了與其他共有人共進退，例如，物業要裝修甚至出售，都需要共有人共同決定，尤其是要出售整棟物業，更非全體共有人同意不可。這種產權方式其實是與他人合夥做生意無異，最好彼此有書面協議，訂明給予彼此首先購買共有人擁有權的權利，和其他有關共同管理與分帳的協議，以避免將來有爭議。
夫婦最佳的產權擁有方式，當然是預先設立生前信托，然後由夫婦以信托人身份擁有。這種做法，可讓未亡人得到全部成本提升，而且可以避免認證，還可透過將來成立「繞道信托」(BY PASS TRUST)去保留夫婦各自的遺產免稅額。對家中有未成年子女的夫婦，信托更可解決萬一夫婦同時離世時子女監護權的問題。所以我建議擁有房地產的夫婦，應該花些少費用和時間設立生前信托。
最後一提，許多老年夫婦急於在生前將產權轉給子女，這樣做可能有嚴重的後遺症，除了將來要子女同意才可以出售之外，還將您過去的成本轉移子女，令他們失去「成本提升」的優惠，可能會在出售時產生龐大的稅款。
將產權轉移子女的利弊
上文分析不同的產權擁有方式，以下為您更深入地去探討其他與產權和贈與(GIFT)有關的話題。
父母將產權贈與子女
許多年長父母喜歡預先將房屋產權轉移子女，其中包括將子女名字加上屋契上，即父母與子女成為共同產權擁有人，亦有些父母索性將產權全部送給子女。
產權轉移的手續相當簡單，只要將一份「轉名契」(QUIT CLAIM DEED)填好，由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名，然後到郡政府登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移，不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表)。禮物稅(GIFT TAX) 也可以輕易和合法地避免，只要填寫國稅局第709號表格，便可預先利用最高一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。
但在很多情況下，父母在生時將產權轉移子女是不智的。首先，與子女共同擁有產權，將來賣出時子女亦必須同意。但最大的問題，是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是成本很低和出租的物業。
原來子女接受贈與時，亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅，這個物業不屬於自住，出售時產生了大筆資金增值，便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法，是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權，將來離世才由子女承繼產權，到時全部成本獲得提升至市場價值，出售時極可能免付任何資金贈值稅。
可是，在三種特殊情況下，父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一，有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL)，亦即俗稱為「白卡」，為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY），便提早將產權轉移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法，但卻有些道德上的爭議，不在本文討論範圍。
第二種情況，是子女與父母同住，房子的資金增值超過五十萬元，假如產權只由父母二人擁有，賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅，為了增加資金增值免稅額，可以考慮在賣屋前起碼兩年，將子女名字加到屋契上，只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定，每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。
第三種情況更罕有，是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額，預先將資產以今日市值贈與子女，資產以後升值也不會增加遺產稅。
非房屋產權轉移
一旦將子女名字加入房地產產權，便已經完成了贈與手續；可是，其他非房地產資產(如﹕銀行帳戶、股票帳戶，儲蓄債券等)即使加入子女為共同擁有人，也未算為贈與。換句話說，房地產產權轉移與銀行或股票帳戶擁有權轉移的規則不同。
在稅例上，產權轉移手續必須完成才算是贈與，假如只將子女名字加上銀行或股票帳戶，父母卻依然保留帳戶擁有權和提取權，產權轉移手續便未算完成，即仍然沒有作贈與。假如父母不幸離世，該資產依然歸入遺產範圍內。
什麼時候產權轉移手續才算完成呢？答案是﹕當子女從帳戶內作提取時，贈與才算完成。
有些老人家只有銀行或股票帳戶，為了方便將來子女承繼，亦考慮到萬一自己不能處理帳戶時，可馬上由子女代勞，於是將子女加入帳戶，這樣做不產生贈與，也沒有任何稅務麻煩，但要注意的，就是子女可隨時從帳戶中作提取，不必通知父母，也不必父母同意。
